COMO FUNCIONA
Muita gente multiplica o preço da casa pela taxa do escalão e assusta-se com o resultado. A conta não é essa. Cada fatia do preço tem a sua taxa. Para ninguém ter de fazer sete contas seguidas, as Finanças publicam uma tabela onde se aplica a taxa do escalão ao valor todo e depois se subtrai uma parcela a abater, que devolve o que foi cobrado a mais nas fatias de baixo.
A fórmula é sempre a mesma:
IMT = valor × taxa do escalão − parcela a abater:
Casa de habitação própria e permanente
350.000 €
Escalão dos 330.539 € aos 660.982 €, taxa de 8%
28.000 €
Parcela a abater
− 13.763,35 €
IMT a pagar, taxa efetiva de 4,07%
14.236,65 €
Imposto do Selo, 0,8% sobre os 350.000 €
2.800 €
A taxa do escalão é 8%. O que sai do bolso são 4,07% do preço. É por isso que a frase «pago 8% de IMT» quase nunca corresponde ao que se paga.
Sobre que valor incide:
Sobre o maior de dois números: o preço que ficar escrito na escritura, ou o valor patrimonial tributário que vem na caderneta predial. Em casas antigas, com o valor patrimonial desatualizado, é quase sempre o preço. Em casas reavaliadas há pouco tempo pode ser ao contrário, e há quem só dê por isso na véspera da escritura.
CASOS ESPECIAIS
IMT Jovem
Até 35 anos, na primeira compra de casa para morar: zero de IMT e zero de Imposto do Selo até 330.539 €. Entre esse valor e 660.982 € pagam-se 8% sobre o excesso. Um casal em comunhão entrega duas declarações, uma por cada um. Mesmo com isenção total a declaração tem de ser entregue, porque é ela que produz o documento que o notário pede.
Não residentes
Desde 2026 aplica-se uma taxa fixa de 7,5% sobre o valor todo, sem escalões e sem isenção inicial. Numa casa de 300.000 € dá 22.500 €, contra 10.542 € de um residente. O imposto é recuperável se o comprador passar a residente fiscal em dois anos, ou se arrendar o imóvel dentro dos limites da renda acessível.
Açores e Madeira
As regiões autónomas têm escalões 25% mais altos. A habitação própria só começa a pagar IMT acima de 132.933 €, e a isenção do IMT Jovem vai até 413.174 € em vez dos 330.539 € do Continente. Escolha Açores e Madeira na calculadora e as contas passam a ser feitas por essas tabelas.