Simulação indicativa. O imposto depende do rendimento do agregado no ano da venda e só fica definido na liquidação do IRS. A correção pela inflação usa os coeficientes da última portaria publicada.
COMO SE CALCULA
A mais-valia é a diferença entre o valor da venda e o valor da compra, depois de atualizar a compra pela inflação e de descontar as despesas. Só metade entra no IRS. Essa metade soma-se aos outros rendimentos do ano e paga a taxa do escalão onde cair. Não há taxa fixa: nas mais-valias de imóveis o englobamento é obrigatório.
Casa comprada em 2016 por
280.000 €
Atualizada pela inflação, coeficiente de 1,19
333.200 €
Vendida em 2026 por
400.000 €
Mais-valia
66.800 €
Metade que entra no IRS
33.400 €
A mesma venda pode pagar mais ou menos, conforme o resto do rendimento desse ano. Por isso a calculadora pede o rendimento coletável por intervalos, e mostra a conta para cada um. Quem souber o valor exato pode escrevê-lo.
O que desconta:
Os impostos e a escritura da compra, a comissão de mediação com fatura em nome de quem vende, o certificado energético, e as obras dos últimos 12 anos com fatura. Os juros do crédito não descontam.
A correção pela inflação:
Se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda, o valor de compra é multiplicado por um coeficiente que as Finanças publicam todos os anos. Numa casa comprada em 2016, cada 100.000 € de compra passam a contar como 119.000 €. Com 24 meses ou menos não há correção.
CASOS ESPECIAIS
Não paga IRS sobre a mais-valia. A venda declara-se na mesma, no Anexo G1.
Pode ficar isento se aplicar o valor da venda, nos 6 meses seguintes, em seguro de vida, fundo de pensões ou PEPP, com prestação regular durante 10 anos ou mais e retiradas até 7,5% por ano do valor aplicado.
Desde 2023 pagam como os residentes: metade da mais-valia, às taxas progressivas. Para isso declaram no Anexo G os rendimentos obtidos fora de Portugal, porque é isso que define a taxa.
Não há reinvestimento em nova habitação, e a isenção por amortização do crédito da casa acabou a 31 de dezembro de 2024. A alternativa nova é reinvestir num imóvel para arrendar com renda limitada: renda até 2.300 € por mês em 2026, contrato nos 6 meses seguintes, arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos, e sem vender nem doar nesses 5 anos.
Atualizado a 7 de outubro de 2026 · Escalões de IRS de 2026